Pourquoi l’Assayag avait le droit d’être si haut

Jean-Louis Cohen l’écrit d’une phrase : avec ses dix niveaux, l’Assayag « n’aurait pas été toléré à Paris à l’époque », parce que les règles d’urbanisme de Casablanca étaient « bien plus permissives qu’en France ». C’est vrai, et cela n’explique rien. Une ville ne laisse pas monter un immeuble parce qu’elle est permissive : elle le laisse monter parce qu’une règle précise l’autorise.

Cette règle existe. Elle s’appelle le gabarit, elle tient en un article du règlement municipal de voirie et de construction, et une fois qu’on l’a lue, la silhouette de l’immeuble cesse d’être un geste d’artiste pour devenir une démonstration.

La hauteur se mesure à la largeur de la rue

Le principe est simple et vieux comme l’urbanisme français : on ne construit pas haut le long d’une ruelle. La hauteur autorisée en façade dépend de la distance qui sépare les deux côtés de la voie.

« La hauteur de façade est définie par une ligne verticale élevée à l’alignement de la voie publique ou à la limite de servitude, s’il y a lieu, coupée par une ligne oblique inclinée à 50° sur l’horizontale, naissant à l’alignement opposé, sur un plan horizontal sis à 1,00 m au-dessus du niveau du trottoir pris au droit de la verticale de l’immeuble intéressé. »

Article 25 du règlement général de voirie et de construction de Casablanca.

Traduction : plantez une verticale au bord de votre terrain. Depuis l’alignement d’en face, un mètre au-dessus du trottoir, tirez une droite à 50°. Là où elle coupe votre verticale, votre mur doit s’arrêter. Rue étroite, mur bas. Rue large, mur haut.

Deux mots méritent d’être relevés dans cette phrase. Le premier est servitude : le règlement admet explicitement que la ligne de départ ne soit pas celle de la voie publique, mais celle d’une servitude. Le second est alignement opposé : tout ce qui éloigne le vis-à-vis fait monter le mur.

Ce que Boyer a fait : fabriquer de la largeur

Vient alors le troisième paragraphe du même article, et c’est lui qui change tout :

« Lorsqu’une construction sera édifiée volontairement en retrait de l’alignement, la largeur de voie à considérer pour l’application du gabarit sera la largeur effective de la voie publique, augmentée de celle du retrait. »

Autrement dit : le constructeur qui recule sa façade est payé en hauteur. Le mètre qu’il abandonne au vide lui est rendu en élévation.

Or que fait Boyer ? La Gazette de l’Électricité de janvier 1935 le résume en une ligne, et elle croyait ne parler que d’hygiène :

« Monsieur Boyer, ennemi des cours obscures, a volontairement coupé son immeuble en deux parties par une large rue. »

La Gazette de l’Électricité, janvier 1935.

Le mot volontairement est le même que celui du règlement. Boyer n’a pas seulement ouvert son immeuble à la lumière : il s’est ouvert un droit à construire. La rue intérieure de l’Assayag est à la fois une décision d’hygiène et une opération de gabarit.

Les gradins ne sont pas un ornement

Reste la question la plus visible : pourquoi l’immeuble se rétrécit-il en montant, au lieu de s’arrêter net ? Le paragraphe 2 répond :

« Au-dessus de la hauteur prévue à l’alignement, des étages en retrait pourront être construits s’ils s’inscrivent dans un angle déterminé par une droite inclinée à 45° et attachée au sommet de la hauteur en façade autorisée. »

Voilà la clef. Le mur de façade s’arrête à la hauteur du gabarit — mais au-dessus s’ouvre un second cône, à 45°, dans lequel on peut continuer à bâtir à condition de reculer à chaque niveau.

Les terrasses en gradins de l’Assayag, les trois tours qui émergent, les « petites villas » du sommet : tout cela habite exactement ce cône. Ce que l’on prend pour un parti pris Art déco est d’abord la forme d’une contrainte, épousée au millimètre par un architecte qui avait compris comment en tirer parti.

Le règlement ajoute même une prime aux arcades : « une majoration de 1,50 m pour les constructions à élever sur les voies à portiques ». L’Assayag est un immeuble à arcades. Un mètre cinquante de plus.

Et l’angle ?

L’immeuble occupe un angle — celui de la rue Allal Ben Abdellah et du boulevard Hassan Seghir. Le règlement prévoit ce cas :

« Tout bâtiment situé à l’angle de deux voies publiques d’inégale largeur peut, par exception, être élevé du côté de la voie la plus étroite jusqu’à la hauteur permise pour la voie la plus large. »

Article 27.

La hauteur gagnée sur la voie large se propage donc, sur une certaine longueur, le long de la voie étroite. Additionnez : une voie large, un retrait volontaire qui l’élargit encore, un angle qui propage le bénéfice, des arcades qui ajoutent un mètre cinquante, et un cône à 45° pour empiler le reste en gradins. L’Assayag n’a pas contourné la règle. Il l’a lue jusqu’au bout.

Ce qui reste à vérifier

Il faut poser les limites de cette démonstration, parce qu’elles sont réelles.

• La version du texte. Nous citons l’arrêté municipal permanent du 2 janvier 1952 (délibération de la Commission municipale du 24 juillet 1951). Il abroge et remplace notamment les arrêtés du 1^er octobre 1925 et du 25 février 1931, en vigueur à l’époque du chantier. Nous n’avons pas retrouvé ces deux textes : ils ne figurent pas au Bulletin officiel du Protectorat, et celui de 1931 numérotait ses articles autrement. Les extraits publiés du règlement de voirie de Casablanca du 26 mai 1920 contiennent déjà la règle d’angle, la majoration de 1,50 m sur les voies à portiques, le gain de hauteur d’une façade en retrait et les étages en retrait à 45° ; mais la façade y est limitée à la largeur de la rue — l’équivalent d’une oblique à 45° —, sans oblique à 50°. L’angle et les chiffres applicables en 1930 restent donc à établir.
• Les règlements de quartier. L’article 25 commence par une réserve : « Sauf prescriptions édictées par les règlements de quartier ou par les services d’ordonnance architecturale ». Un règlement propre à cet îlot a pu tout changer. Nous ne l’avons pas.
• La cour comme servitude. Une explication circule dans l’immeuble : la cour constituerait une servitude de passage, et c’est elle qui aurait permis de dépasser la hauteur autorisée du côté de la place. La mécanique est cohérente avec le texte — l’article 25 nomme la servitude — mais nous n’avons vu aucun document qui l’établisse pour ce terrain.
• Le fameux « R+4 ». On cite parfois une limitation à quatre étages sur rez-de-chaussée. Une limite voisine existait avant le chantier : le règlement de Casablanca de 1923, tel que le résume le juriste Béliard en 1924, plafonnait les façades à quatre étages, un cinquième étant admis en retrait ou sous combles, sans préciser si le rez-de-chaussée compte. Nous ignorons si ce plafond figurait encore dans les arrêtés de 1925 et 1931.

Ce qui trancherait : le permis de construire de l’immeuble et le règlement de quartier, aux archives municipales de Casablanca ; les arrêtés de 1925 et 1931 dans leur rédaction d’origine. Si vous avez accès à l’un ou à l’autre, écrivez-nous.

Sources : Arrêté municipal permanent portant règlement général de voirie et de construction à Casablanca, arrêté du 2 janvier 1952 (délibération de la Commission municipale du 24 juillet 1951), articles 25 à 27, qui abroge et remplace les arrêtés du 1^er octobre 1925 et du 25 février 1931 ; règlement de voirie de la ville de Casablanca du 26 mai 1920, art. 16, 18 et 71, extraits publiés dans Ed. Joyant, Traité d’urbanisme, 1^re partie, 1923, p. 185-187 ; Lieutenant Béliard, Le concept de la propriété au Maroc dans la législation issue des dahirs, thèse, Paris, 1924, p. 141-143 (règlement de 1923) ; « Le confort électrique et les grands architectes marocains », La Gazette de l’Électricité, janvier 1935 ; Jean-Louis Cohen, « Casablanca la juive », Quest n° 19, 2021, p. 23.