Жан-Луи Коэн формулирует это одной фразой: с его десятью уровнями Ассаяг «в Париже того времени не потерпели бы», потому что правила градостроительства в Касабланке были «гораздо либеральнее, чем во Франции». Это правда, и это ничего не объясняет. Город разрешает дому расти вверх не потому, что он либерален: он разрешает ему расти потому, что это позволяет конкретное правило.
Такое правило существует. Оно называется допустимой высотой (gabarit), умещается в одну статью муниципальных правил застройки улиц и строительства, и стоит его прочитать, как силуэт дома перестаёт быть жестом художника и становится доказательством.
Высота измеряется шириной улицы
Принцип прост и стар, как само французское градостроительство: вдоль узкого переулка высоко не строят. Разрешённая высота фасада зависит от расстояния между двумя сторонами улицы.
«Высота фасада определяется вертикальной линией, восставленной на линии застройки улицы общего пользования или, если таковая имеется, на границе сервитута и пересечённой наклонной линией под углом 50° к горизонтали, исходящей от противоположной линии застройки.»
Статья 25 общих правил застройки улиц и строительства Касабланки.
В переводе на обычный язык: поставьте вертикаль на краю своего участка. От тротуара напротив проведите прямую под 50°. Там, где она пересечёт вашу вертикаль, ваша стена должна закончиться. Узкая улица — низкая стена. Широкая улица — высокая стена.
В этой фразе стоит обратить внимание на два слова. Первое — сервитут (servitude): правила прямо допускают, что исходной линией служит не граница улицы общего пользования, а граница сервитута. Второе — противоположная линия застройки (alignement opposé): всё, что отодвигает дом напротив, поднимает стену.
Что сделал Буайе: создал ширину
Дальше идёт третий пункт той же статьи, и именно он меняет всё:
«Если здание намеренно возводится с отступом от линии застройки, ширина улицы, принимаемая в расчёт при определении допустимой высоты, равна фактической ширине улицы общего пользования, увеличенной на ширину отступа.»
Иными словами: застройщику, который отодвигает фасад назад, платят высотой. Метр, отданный пустоте, возвращается ему по вертикали.
А что делает Буайе? La Gazette de l’Électricité за январь 1935 года описывает это одной строкой, полагая, что речь идёт только о гигиене:
«Господин Буайе, враг тёмных дворов, намеренно разрезал своё здание на две части широкой улицей.»
Слово намеренно (volontairement) — то же самое, что и в правилах. Буайе не просто открыл свой дом свету: он открыл себе право строить. Внутренняя улица Ассаяга — одновременно и решение ради гигиены, и расчёт на допустимую высоту.
Уступы — не украшение
Остаётся самый заметный вопрос: почему дом сужается кверху, а не обрывается разом? Ответ даёт пункт 2:
«Выше высоты, установленной по линии застройки, могут возводиться отступающие этажи, если они вписываются в угол, образованный прямой, наклонённой под 45° и проведённой от верхней точки разрешённой высоты фасада.»
Вот в чём ключ. Фасадная стена заканчивается на допустимой высоте — но над ней открывается второй конус, под 45°, внутри которого можно строить дальше при условии, что каждый уровень отступает назад.
Террасы уступами у Ассаяга, три поднимающиеся над ним башни, «маленькие виллы» наверху: всё это живёт ровно в этом конусе. То, что принимают за стилистический выбор ар-деко, прежде всего — форма ограничения, повторённая с точностью до миллиметра архитектором, который понял, как обратить её себе на пользу.
Правила даже добавляют надбавку за аркады: «увеличение на 1,50 м для зданий, возводимых на улицах с портиками». Ассаяг — дом с аркадами. Ещё метр пятьдесят.
А угол?
Дом стоит на углу — на пересечении улицы Аллаль Бен Абдалла и бульвара Хассан Сегир. Правила предусматривают и этот случай:
«Любое здание, расположенное на углу двух улиц общего пользования неодинаковой ширины, может в порядке исключения возводиться со стороны более узкой улицы до высоты, разрешённой для более широкой.»
Статья 27.
Таким образом, высота, выигранная на широкой улице, распространяется на определённую длину вдоль узкой. Сложите всё вместе: широкая улица, намеренный отступ, который делает её ещё шире, угол, переносящий выигрыш дальше, аркады, добавляющие метр пятьдесят, и конус под 45°, чтобы уложить остальное уступами. Ассаяг не обходил правило. Он прочитал его до конца.
Что ещё предстоит проверить
Нужно обозначить границы этого доказательства, потому что они реальны.
- Редакция текста. Цитируемые нами правила содержат решения 1951 года и сами указывают, что «изменяют и дополняют» муниципальные постановления от 1 октября 1925 года и от 25 февраля 1931 года — как раз те, что действовали во время строительства. Значит, механизм допустимой высоты действительно тот же, что во всём этом семействе правил, но точные цифры 1930 года (угол, надбавки) могли быть иными.
- Районные правила. Статья 25 начинается с оговорки: «Если иное не предписано районными правилами или службами архитектурного ордонанса». Собственные правила для этого квартала могли всё изменить. У нас их нет.
- Двор как сервитут. В доме ходит такое объяснение: двор якобы является сервитутом прохода, и именно он будто бы позволил превысить разрешённую высоту со стороны площади. Механика согласуется с текстом — статья 25 называет сервитут, — но мы не видели ни одного документа, который устанавливал бы это для данного участка.
- Пресловутое «R+4». Иногда ссылаются на ограничение в четыре этажа над нулевым. Ни в одном тексте мы его не нашли, поэтому и не повторяем.
Решить вопрос могли бы: разрешение на строительство дома и районные правила в муниципальном архиве Касабланки; постановления 1925 и 1931 годов в первоначальной редакции. Если у вас есть доступ к тем или другим, напишите нам.
Источники: Arrêté municipal permanent portant règlement général de voirie et de construction à Casablanca, статьи 24–27 (редакция с решениями от 24 июля 1951 года, изменяющая постановления от 1 октября 1925 года и от 25 февраля 1931 года); «Le confort électrique et les grands architectes marocains», La Gazette de l’Électricité, январь 1935 года; Жан-Луи Коэн, «Casablanca la juive», Quest № 19, 2021, с. 23.
💬 Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым!